Российский рынок недвижимости: история и особенности

Нельзя быть полноценным и профессиональным игроком рынка недвижимости не понимая сути самого понятия «рынок недвижимости» и не зная принципов его функционирования.
По определению рынок недвижимости — это система взаимосвязанных рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, эксплуатацию, финансирование и передачу объектов
недвижимости.
Рынок недвижимости России в своём развитии подчиняется общим законам экономики, хотя специфика нашей страны естественно накладывает на него свой отпечаток.

Начало возникновения рынка недвижимости в России можно отнести к середине 1990 года, когда в Законе «О собственности в СССР» появилось понятие частной собственности. А реальное развитие рынка началось только вместе с началом приватизации в 1992 году.
Стадия становления рынка жилой недвижимости России была довольно специфической и имела ряд особенностей. К наиболее значимым отличительным чертам можно отнести цены, заниженные в несколько раз из-за оценки на основе балансовой стоимости, многократное превышение спроса над предложением, неразвитость риэлторских услуг.
Неудивительно, что в конце этого периода произошёл резкий скачок цен практически на все объекты рынка жилья. Квартиры и дома подорожали почти в восемь раз.

Следующий этап развития рынка недвижимости принято называть переходной стадией. Он проходил со второй половины 1993 г. до начала 1995 г. Характерными особенностями этого периода были довольно высокие цены, хотя до мировых они ещё не дотягивают, появление рыночных отношений между участниками рынка, а также снижение темпов приватизации жилья, которая уже прошла свой пик.
Спрос и предложение начинают выравниваться. Появляется нормативная законодательная база, роль государства на рынке недвижимости постепенно начинает увеличиваться. Всё это стало возможным благодаря приватизации до 40% объектов жилой недвижимости и дальнейшему развитию рыночных механизмов.

Следующий этап развития рынка жилья — стадия сформировавшегося, продвинутого рынка. Усиливается информационная открытость рынка, риэлторские компании занимают значимое место и к их услугам прибегает большинство участников сделок. Одновременно больше внимания уделяется репутации агентств недвижимости, постепенно уменьшается роль частных маклеров и риэлторов.
Дальнейшее формирование рыночных отношений в сфере недвижимости и всё большее вовлечение российской экономики в общемировые процессы в конечном итоге привели к стадии открытого рынка. Именно на этом этапе и пребывает современный рынок жилья России. Сегодня, несмотря на все наши особенности, на развитие рынка недвижимости в основном влияют тенденции общемирового масштаба. К важнейшим из них следует отнести цены на энергоресурсы и в первую очередь на нефть, курсы мировых валют и т. п. Именно поэтому мировой финансово-экономический кризис имел огромное влияние и на российский рынок недвижимости.

Следует отметить, что в Российской Федерации функционированию рынка недвижимости препятствует разграничение прав собственности на сами объекты недвижимости и земельные участки под ними. Справедливости ради необходимо отметить повышенное внимание Российских властей к совершенствованию законодательной базы, усилению государственного регулирования отношений на рынке недвижимости и активное развитие рыночной инфраструктуры.

ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ И СТРУКТУРА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынку недвижимости присущи многие функций, главными из которых можно считать следующие:

  • ценовая функция: установление цен, при которых объём спроса соответствует предложению;
  • регулирующая функция, состоит в перераспределении ресурсов в зависимости от общественных запросов;
  • коммерческая функция: состоит в обязательном получении прибыли при инвестировании в объекты недвижимости;
  • посредническая функция: рынок выступает посредником между покупателями и продавцами;
  • информационная функция: наличие эффективных способов сбора и распространения информации, которые позволяют участникам рынка принимать верные решения;
  • функция конкуренции: рынок поддерживает деловую активность и поиск эффективных способов управления недвижимостью;
  • инвестиционная функция: рыночная недвижимость — это способ перевода накопленных средств в активный производительный капитал;
  • социальная функция: рынок провоцирует рост трудовой активности граждан, которые хотят стать собственниками объектов недвижимости;
  • перераспределяющая функция: в результате перераспределения на рынке, недвижимое имущество переходит в собственность к наиболее эффективным инвесторам.


Исходя из множества важнейших функций, присущих рынку недвижимости, формируется и его сложная структура. В ней принято выделять три основных сектора:

  • создание недвижимости;
  • оборот недвижимости;
  • эксплуатация и управление недвижимостью.

По видам сделок выделяют следующие сегменты рынка недвижимости:

  • купля-продажа недвижимости;
  • аренда недвижимости;
  • ипотека и др.


По степени эксплуатационной готовности рынок недвижимости подразделяется на:

  • новое строительство;
  • незавершённое строительство;
  • объекты, подлежащее реконструкции.


По форме собственности объекты рынка недвижимости можно классифицировать на частные, государственные и муниципальные.
По отраслям объекты рынка делятся на промышленные, сельскохозяйственные и рекреационные.
По функциональному назначению рынок можно подразделить на:

  • объекты жилой недвижимости;
  • промышленные здания;
  • непроизводственные здания и помещения (склады, офисы и пр.).


Существует также деление рынка недвижимости по виду объектов:

  • здания и сооружения;
  • земельные участки;
  • предприятия как имущественные комплексы;
  • товарищества собственников жилья (ТСЖ);
  • вещные права (субъективное гражданское право, объектом которого является вещь);
  • многолетние насаждения;
  • водоёмы.

Рынок недвижимости принято также делить на первичный и вторичный:
под первичным рынком недвижимости подразумевается совокупность сделок, совершаемых со вновь созданными или сменившими форму собственности объектами. Этот рынок как бы «запускает» недвижимость в экономический оборот;
под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами, находящимися в эксплуатации, а также сделки, связанные с перепродажей или другими формами перехода объектов от одного собственника к другому.

Админ  

Вернуться в раздел статьи

 Ждем Ваших предложений о сотрудничестве! Воспользуйтесь разделом Обратная связь и сообщите нам свои пожелания и замечания.

©   stroimkottedzh 2018