Московская недвижимость – почему так дорого?    

Вообще публикуемые на западе рейтинги порой сильно огорчают и ещё больше раздражают россиян. Как-то неприятно видеть нашу страну совершенно не на тех местах, где бы хотелось. Мы страна победителей, как говорит наш президент Владимир Путин, и спорить с этим никто не собирается. А у победителей всё должно быть лучшим — олигархи самыми «олигархными», демократы самыми демократичными, суды самыми справедливыми, ну и так далее. И мировое сообщество понемногу начинает признавать наше первенство. Мало того, что Зимняя Олимпиада в Сочи уже совсем скоро, так ещё и сам Чемпионат мира по футболу 2018 года доверили провести именно нам. А вот рейтинги всякие ну ни как не хотят продемонстрировать передовые позиции России. Нет, олигархи, конечно, наши впереди планеты всей и по размерам капитала, и по стоимости совершаемых покупок. Абрамович вон за 400 млн. долларов целый остров купил. А вот со всем остальным как-то не складывается. Возможно, такая картина лишь наследие от недавнего прошлого и демонстрация предвзятого субъективного отношения к нам некоторых западных аналитиков. Не будем сегодня выяснять справедливость заявлений киношного героя времён Советского Союза о «самом гуманном суде в мире», равно как и достоверность других спорных достижений. Поговорим лишь о нашем рынке недвижимости, а точнее — о стоимости жилья.

И так, по данным экспертов компании EVANS, Россия заняла шестое место в мире по недоступности жилья. Это если рассматривать регионы. Москва конечно «опередила» периферию и успешно вошла в пятёрку сомнительных лидеров. С существующим уровнем цен и доходов, чтобы купить жильё в Москве нашим гражданам понадобится для накопления нужной суммы более 26 лет, а в других городах — более 20. Хуже перспективы оказались только у марокканцев, пакистанцев, жителей Черногории и белорусов. Как и следовало ожидать, по данным EVANS самая доступная недвижимость для граждан США и других экономически развитых стран.

Можно говорить о довольно большой субъективности данного рейтинга. Но, наверное, будет более полезным найти причины такого неприглядного состояния рынка жилья у нас в стране и посмотреть на перспективы его развития. И так, цены на жильё у нас мягко скажем, очень высокие. Возникает совершенно естественный вопрос, а из чего они складываются? Конечно, спрос определяет предложение в рыночной экономике, но стагнация на рынке недвижимости в России и особенно в столице, после кризиса ярко демонстрирует, что рыночные отношения, по крайней мере, в этом секторе экономике если и работают, то очень специфично и мало объяснимо. Из чего складывается стоимость квадратных метров жилья, и соответствуют ли этой реальной стоимости рыночные цены?

По данным аналитиков стоимость жилой недвижимости включает в себя следующие составляющие:
1. Строительная себестоимость, или по-другому — стоимость строительно-монтажных работ.
Речь идёт о затратах на возведение «коробки», о стоимости труб, проводов и т. д. и т. п., а также о зарплате рабочим.
2. Дополнительные расходы.
Это покупка прав на земельный участок, стоимость проектных работ и разработки другой документации, получение прав на строительство. Также сюда входят издержки на подготовку участка, подключение коммуникаций, облагораживание участка и создание необходимой инфраструктуры. Также существенны затраты на проценты по кредитам, которые берёт строительная компания. Нельзя забывать также расходы на маркетинг и рекламу, управленческие затраты.
3. Прибыль (навар) застройщика.

Что интересно, этот «пирог» стоимости квадратного метра жилья в Москве и по России существенно разнится:

  Москва Россия
 Прибыль строительной компании  35-40%  15%
 Дополнительные расходы 35-40% 25%
 Строительно-монтажные работы 25%  60%
 

Даже беглый анализ этой таблицы сразу же наталкивает на мысль о далеко не объективной и не соответствующей рыночным правилам игры стоимости недвижимости в столице. Если по России картина более-менее понятна и адекватна, то в Москве ситуация довольно непрозрачна и вряд ли обоснована. Отсюда и колоссальная разница в продажной цене на недвижимость в столице и большинстве других российских городов, за исключением, возможно Петербурга и некоторых других мегаполисов.

Как видим, строительно-монтажные работы в Москве «тянут» только 25% от стоимости. Конечно, более адекватна общероссийская цифра в 60%. Откуда такая разница и в чём причины? Чтобы понять данную ситуацию, стоит ближе рассмотреть стоимость московских дополнительных расходов.

  • Дороговизна земли в столице очень сильно увеличивает стоимость получения прав на земельный участок. Сейчас эта статья затрат занимает до30% от всех остальных, а до кризиса доходила и до 50%!
  • «Админресурс», включая как официальные платежи так и откаты по разным оценкам составляет до 40% затрат в Москве и лишь 10% в регионах.
  • Существенно увеличены затраты на перекладку сетей и подвод коммуникаций. В Москве статья расходов на подготовку участка может достигать 2000 долларов за м2.


В итоге «дополнительные расходы» занимают от 50% полной себестоимости квадратного метра жилья в столице и всего около 10% в других регионах.

Ещё более неоднозначна картина с третьей составляющей стоимостного пирога- с прибылью строительных компаний. Конечно, о сверхприбылях в 100 и более процентов, которые царили на строительном рынке Москвы до кризиса, сейчас говорить не приходится, но аппетиты у многих застройщиков всё ещё серьёзные. Конечно, в наше время нестабильности нужно предвидеть и возможную инфляцию, и другие экономические сюрпризы. Но согласитесь, «навар» до 40%, а в престижных удачных проектах и до 60%, нельзя назвать корректным и оправданным.

Одним словом, пути и возможности для удешевления жилья в Москве сегодня есть. Возможно, политика правительства столицы послужит этому. Несмотря на большое количество спорных моментов, глобальное расширение столицы должно послужить уменьшению разницы в ценах на недвижимость в мегаполисе и области. Вот только очень хотелось бы, чтобы в сторону подмосковных цен…

Админ

Вернуться в раздел статьи

 Ждем Ваших предложений о сотрудничестве! Воспользуйтесь разделом Обратная связь и сообщите нам свои пожелания и замечания.

©   stroimkottedzh 2018